王建軍同學首先向企業(yè)家學者們分享了自己的成長歷程與創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷。

“我是一個地道的農(nóng)民的后代。過去的日子非常苦。我小的時候，我大姑父是解放軍，給了我一件刻著中國人民解放軍字樣的T恤，我一穿就是5年。”

家庭的貧困使得王建軍從小便立志要改變貧窮的命運。一次偶然的機會，通過農(nóng)村放映的電影，他對記者職業(yè)產(chǎn)生了濃厚的興趣。

“電影給了我一個啟發(fā)，里面的記者背著相機很神氣，社會地位很高。那個年代，想要離開農(nóng)村，一個辦法是當兵，一個辦法是考學。當記者是我孩提時代的夢，后來一做就是十年。”

王建軍

1984年，王建軍進入河北工人報，開始了十年的記者職業(yè)生涯。十年來，他往返于企業(yè)采訪與報社寫稿之間，企業(yè)的光鮮與落寞事例和他自己扎實寫稿的經(jīng)歷給了他很多的啟發(fā)。

“那個時候有很多的企業(yè)今天輝煌明天就殞歿了，石家莊的造紙廠就是典型，很快就沒有了。”

“十年的記者生涯帶給我的最大啟發(fā)是要想獲得成功，就要老老實實做人，扎扎實實做事。”

1993年，海南活躍的市場經(jīng)濟深深吸引了王建軍，下海創(chuàng)業(yè)成為他新的夢想。懷揣著僅有的2萬元，王建軍奔赴海南，進入海南天棚游樂有限公司從事游樂項目，并很快升任廊坊分公司副總經(jīng)理。1995年，王建軍注冊廊坊宏泰，正式創(chuàng)業(yè)。

從1995年到2005年，王建軍掌舵下的宏泰主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。

“我做房地產(chǎn)的階段也是按照‘老實做人、扎實做事’的理念行事，不欺騙消費者。那時候房地產(chǎn)市場監(jiān)管不嚴厲，但我們建造房屋始終按照規(guī)劃一比一復(fù)制，怎么向消費者承諾的就怎么履行。所以在1999年以后，廊坊，包括河北的承德、唐山地區(qū)對宏泰地產(chǎn)的品質(zhì)都特別認可。”

2005年，完成原始資本積累的宏泰開始轉(zhuǎn)型發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

王建軍表示，當時選擇轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一方面是由于當時廊坊開發(fā)區(qū)24平方公里的房地產(chǎn)基本上已經(jīng)開發(fā)完畢，另一方面是由于他認為，一個區(qū)域要想拉動經(jīng)濟的發(fā)展，需要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。

轉(zhuǎn)型道路已經(jīng)明確，如何把握新賽道的機會？“產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)周期短，招拍掛、容積率也可以預(yù)售回點款。園區(qū)不是這樣，做園區(qū)一定要尊重園區(qū)的規(guī)律。”王建軍談道。

王建軍認為，一個園區(qū)能夠發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)定位至關(guān)重要。“如果都搞雷同園區(qū)，內(nèi)耗就特別大，招商不好招。另外，到了一個年頭，你若發(fā)現(xiàn)自己的規(guī)劃不合理，那個時候再想騰籠換鳥，代價是非常高的。”

為做好公司的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，他聘請新加坡裕廊國際幫助做產(chǎn)業(yè)定位和概念規(guī)劃，最終將園區(qū)定位為高端制造、電子信息、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，并逐漸引入富士康、中建基、韻達等企業(yè)，以開發(fā)的廊坊龍河園區(qū)為例，每年創(chuàng)稅達30多億。

課堂現(xiàn)場

目前，宏泰集團在張家口、承德、石家莊、武漢以及鄂州、南京、上海、江蘇、常熟等地開發(fā)了15個產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)項目，規(guī)劃面積累計超過250平方公里。

“目前這些園區(qū)都發(fā)展得很健康，但發(fā)展的節(jié)奏是不一樣的，有成熟的、區(qū)域成熟的、基本成熟的和剛起步的，分別處在不同的發(fā)展階段，有一個輪回，這樣才不會造成資金的緊張，能夠形成健康發(fā)展的模式。”

從2005年到2020年，王建軍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已深耕15年。未來，他依然看好這一模式。

“園區(qū)有載體、有服務(wù)、有基礎(chǔ)設(shè)施配套，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，是為國家創(chuàng)造財政收入的很好的平臺。一個國家在園區(qū)方面成熟得早、規(guī)模大，也折射這個國家的經(jīng)濟的狀況。所以園區(qū)到現(xiàn)在為止還是我們國家最重視的一種發(fā)展的模式。”

“接下來我們在整合新的產(chǎn)業(yè)項目落地。招來一個項目，不僅能帶來投資，還能夠創(chuàng)稅、安排就業(yè)。產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)園區(qū)的模式，干的活兒就像咱市長干的活兒，整個的運營管理都是我們的事。這種模式是充分發(fā)揮民營企業(yè)機制優(yōu)勢的一種方式。”

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回顧過去15年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷，王建軍向同學們分享了園區(qū)建設(shè)和招商的經(jīng)驗。

王建軍指出，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、做招商非常不容易，主要有兩個影響因素。

“第一，拆遷。比如這里有一個央企急著落地，但老百姓不讓你拆，那就沒辦法了。”

“第二，招項目。園區(qū)開發(fā)企業(yè)的回報來源于這個片區(qū)的財政收入溢價部分。企業(yè)建設(shè)園區(qū)，前期投了那么多基礎(chǔ)設(shè)施，但如果招不到項目，就沒有收益，也無法獲得政府的激勵金。”

廊坊龍河園區(qū)參訪

如何才能成功打造園區(qū)？王建軍分享了自己從實踐當中總結(jié)出的16字經(jīng)驗。

1.對政府“高效服從”

政府的政策能力強，站得高，看得遠，高效服從能夠幫助園區(qū)更長遠地發(fā)展。

2.對百姓“真金白銀”

建設(shè)園區(qū)的過程中，要對當?shù)匕傩仗貏e尊重，“首先投資要到位，先把百姓家門口的環(huán)境改變了，把綠化、美化做好，再招商，提供就業(yè)就會。”其次，溝通、處理好與拆遷地村委的關(guān)系，也是企業(yè)需要著力做好的工作。

3.對投資者“感天動地”

園區(qū)招商是考驗開發(fā)者的重要一環(huán)。招商工作難以推進，原因之一在于好企業(yè)數(shù)量有限，而招商者眾多。王建軍表示，對于宏泰而言，“這是我們的核心競爭能力。北京300家國企、上市公司，我們是5個人盯一家央企，3個人盯一家北京國企，就在望京。從2005年盯到現(xiàn)在，我們有自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院，有自己的大數(shù)據(jù)，這些企業(yè)過去投在哪里，現(xiàn)在有項目準備投在哪里，我們都知道。”

4.對企業(yè)自身“主動提高”

園區(qū)開發(fā)企業(yè)要主動提高自身的團隊。以宏泰為例，25年來，公司一直堅持每天早晨7點半的早餐會。王建軍指出，這種模式可以及時地與高管溝通，督促他們將事情做好。企業(yè)督促高管，使他們及時提高個人素質(zhì)與招商能力，學會應(yīng)對越來越激烈的招商引資，只有這樣，企業(yè)才能處于不敗之地。

在主題演講的最后，王建軍分享了宏泰集團近幾年的轉(zhuǎn)型布局以及下一步的發(fā)展戰(zhàn)略。

“轉(zhuǎn)型是我們每一位企業(yè)管理者每天都要想的事情。盡管轉(zhuǎn)型異常復(fù)雜、困難，但是企業(yè)一定要搞轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型是每天要追求的事情。”王建軍談道。

關(guān)于宏泰集團的轉(zhuǎn)型，他從平臺、招商、運營和服務(wù)四個層面進行了闡述。

在平臺層面，加快國際化，整合全球資源。

國際化布局是宏泰轉(zhuǎn)型發(fā)展的一個重點。王建軍指出，全球經(jīng)濟是一個整體，合作共贏是發(fā)展的主旋律。近些年，宏泰在全球多個地區(qū)開設(shè)辦事處，開展國際合作。

“我們在日本和KNP基金創(chuàng)投進行合作，在美國和斯巴達克基金合作。在匈牙利、捷克、德國、法國、意大利，我們都有辦事處，專門受理所在國好的、適合國內(nèi)政策的項目的機會。”

疫情爆發(fā)后，貿(mào)易保護主義不斷升級，不同領(lǐng)域內(nèi)的國際合作受到挑戰(zhàn)。對此，王建軍持樂觀態(tài)度。

“我認為疫情過后，包括歐洲國家的一些老板，他思想上會有變化，我不知道我說的對不對，但是我們辦事處這些年很活躍。”

王建軍表示，歐洲的很多企業(yè)都是百年老字號，擁有核心產(chǎn)品和技術(shù)，但在以往缺乏擴大規(guī)模的需求。

“這些企業(yè)過去沒有想過到中國來，企業(yè)老板們覺得對于中國市場，有時候他們看不準?，F(xiàn)在有了疫情之后，他們覺得中國的集中管理能力、治理能力非常強。他們應(yīng)該把更好的發(fā)展空間放在中國市場上。所以國際化這個方面，我們高度重視。我覺得以后的招商引資不再是賣地招商了，而是要用資本的杠桿撬動好的產(chǎn)業(yè)資源落地，才能招到航母級的項目。”

課堂合影

在招商層面，瞄準央企國企，落地高端產(chǎn)業(yè)。

王建軍表示，目前宏泰招商的重點之一是和更多的央企、國企開展合作。通過資金池、合資合作等方式，銜接好合作企業(yè)的產(chǎn)業(yè)資源進行落地。

“我們跟大的央企合作了很多次，比如我們和國開金融、中交基金做的文旅的公司。國開金融負責背書、融資；中交負責建設(shè)；宏泰負責操盤落地，做我們園區(qū)這種模式，前期拆遷，后期落地，辦相關(guān)手續(xù)。”

在運營層面，增加持有型物業(yè)，探索輕資產(chǎn)運營模式。

王建軍表示，除了增加更多的經(jīng)營資產(chǎn)，增加持有型物業(yè)，出租更多的現(xiàn)金流，跟投、輕資產(chǎn)運營模式也是宏泰的轉(zhuǎn)型方向之一。“我們要兩個輕重模式一起進行，充分發(fā)揮宏泰的運營模式、招商模式優(yōu)勢。”

在服務(wù)層面，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

疫情過后，打造好硬環(huán)境，創(chuàng)造好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)占據(jù)了宏泰轉(zhuǎn)型藍圖的一角。王建軍介紹，未來，宏泰將致力于打造更加完善的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建的環(huán)境能力，增加醫(yī)院、教育，包括產(chǎn)業(yè)鏈的上下游等配套設(shè)施。

對于宏泰集團下一步的發(fā)展戰(zhàn)略，王建軍談到，未來集團發(fā)展將圍繞數(shù)字化、人工智能、智慧城市、醫(yī)療應(yīng)急等新基建、PPP、都市圈概念展開，依托京津冀、長江經(jīng)濟帶、港澳大灣區(qū)、一帶一路等經(jīng)濟區(qū)，進行協(xié)同發(fā)展。

“宏泰下一步的發(fā)展戰(zhàn)略我們也是每天在研究，因為未來變化非常大，10年、20年，5G、6G……不管怎么變化，企業(yè)本身要保證好現(xiàn)金流，要過緊日子，才能隨時對抗各種風險，才能保持自己的能力、實力，在有機會的時候能夠勝出。”王建軍談道。

王建軍同學的分享結(jié)束后，劉勁教授對本次參訪進行了點評與總結(jié)。

首先，劉勁教授總結(jié)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些常見知識點。

他指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及三塊核心點：產(chǎn)業(yè)本身、政府層面以及當?shù)氐陌傩?，三個核心都需要開發(fā)者盡心維護好。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式分為幾大類型。一類是自然發(fā)展的產(chǎn)物，譬如美國硅谷，是通過斯坦福大學、UC伯克利等高?？茖W研究帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一類是政府引導(dǎo)的產(chǎn)物，譬如我國，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在政府的引導(dǎo)下做得就非常前沿。

對于政府引導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從業(yè)者在思考行業(yè)相關(guān)問題的時候，需要從政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頂層設(shè)計出發(fā)。從某種意義上講，整個中國就是非常大的一個產(chǎn)業(yè)園。國家是大的產(chǎn)業(yè)園；城市，比如深圳，是小的產(chǎn)業(yè)園；城市內(nèi)部的工業(yè)園區(qū)是更小的產(chǎn)業(yè)園。因此，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展布局務(wù)必和政府政策相匹配，企業(yè)從業(yè)者要深入理解相關(guān)政策，把政策落地，才能實現(xiàn)更好地發(fā)展。

劉勁教授

其次，劉勁教授圍繞房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系進行了闡述。

他指出，一些人可能覺得房地產(chǎn)是硬貨，實際上，房地產(chǎn)是非常軟的生意。比如房子漲價，為什么漲價？實際上和房子本身的品質(zhì)關(guān)系沒那么大。常理來說，房子蓋起來，要折舊，為何現(xiàn)實中很多的房子存在的時間越長，價格反而越貴？其實，這和房子本身的關(guān)系不大，而和底下土地價格的關(guān)系非常大。人們的房子漲價，原因是房子底下的土地漲價了。

土地是否漲價取決于土地上方能夠產(chǎn)生的服務(wù)。比如北京房價高，是因為有優(yōu)質(zhì)的教育資源、就業(yè)機會等服務(wù)，這些東西真正在決定著房地產(chǎn)的價格。土地上方的服務(wù)決定價格，而服務(wù)來自于就業(yè)。任何一個地方就業(yè)機會越多，土地價值就越大。

就業(yè)機會怎么來？就業(yè)機會來自于產(chǎn)業(yè)。所以實際上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)最上端，它吸引產(chǎn)業(yè)，幫助政府做城市化工作。比如宏泰在廊坊打造的產(chǎn)業(yè)園，原來只是一塊農(nóng)田，現(xiàn)在變成城市，擁有優(yōu)秀的企業(yè)。這實際上就是城市化的過程。